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Tengo un daño en mi propiedad, ¿Quién responde?
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Tengo un daño en mi propiedad, ¿Quién responde?

Tener un inmueble arrendado supone una serie de responsabilidades, entre ellas, mantenerlo en buen estado, pues en caso de presentarse algún daño grave o permanente, por mal uso, deberá asumir los costos de los arreglos y puede llegar a constituir un motivo para finalizar el contrato.

Sin embargo, ¿en qué casos deberá el arrendador asumir los arreglos por un daño?, con esta pequeña historia te lo contamos.

Juan alquiló un apartamento para su familia y quiere hacer unas modificaciones que no comprometen la estructura pero que les permitirá estar más cómodo. Cuando empieza el proceso se da cuenta que, debido al tiempo de la estructura, hay unos problemas de fondo que podrían ser más graves de lo que pensó y se pregunta, ¿quién debe asumir este gasto?

  • Reparaciones necesarias: son las reparaciones que deben realizarse para que el inmueble se mantenga en condiciones adecuadas para ser usado. En el caso de Juan era una tubería que por la antigüedad estaba generando una filtración. En este caso, es responsabilidad del arrendador hacer la reparación, pues de acuerdo con la Ley 820 de 2003 y el Código Civil, es responsabilidad del arrendador mantener en el inmueble “los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato”.
  • Reparaciones locativas: son aquellas que se deben realizar para entregar el inmueble en el mismo estado en el que se recibió, en este caso, Juan, cuando vaya a entregar el apartamento deberá pintar y ajustar todo lo que está haciendo como mejoras, en este caso es el quien debe asumir el costo de las reparaciones.

Sin embargo, si el daño se produjo debido a malos materiales o casos fortuitos que no se podían prevenir, el arrendador asumirá los gastos.

  • Reparaciones útiles: son aquellas que aumentan el valor del inmueble. En este caso hay dos opciones, se puede llegar a un acuerdo con el arrendador para que el asuma el gasto, o el arrendatario puede asumirlo y una vez terminado el contrato retirarlo, sin causar ningún tipo de daño y asegurando que se entrega en igual estado en el que fue recibido. En el caso de Juan, él quería poner una lámina polarizada en una de las ventanas donde entra el poniente y una puerta de seguridad.

La recomendación en cualquiera de los casos es notificar al arrendador o a la agencia con oportunidad para que se puedan realizar las reparaciones antes de provocar un daño mayor y probar que el daño no fue causado por el arrendatario.

Tener una agencia de arrendamiento permite garantizar la calidad de las reparaciones (en materiales, personal y oportunidad), lo que beneficia a ambas partes y mantiene una relación adecuada entre quien habita el inmueble y su propietario.

¿Sabes qué es la ley de vivienda segura?
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¿Sabes qué es la ley de vivienda segura?

El 12 de octubre del 2013 el derrumbe del edificio Space en Medellín marcó un antes y un después para el sector de la construcción en el país. Muchas dudas se generaron alrededor de todos los entes que intervienen en la construcción, desde quienes otorgan los permisos, hasta quienes llevan a cabo las obras.

En adelante, las noticias de desplomes, fallas en edificaciones, implosiones controladas, no pararon, por lo que la justicia desde el 2016 se puso al frente de la situación para proteger a quienes compran vivienda nueva. En este sentido, en ese mismo año se expidió la ley 1796 conocida como la ley de vivienda segura, cuya reglamentación acaba de expedir el Gobierno Nacional mediante el decreto 282 del 21 de febrero de 2019.

Mediante este decreto se reglamentan los amparos que deben constituir los constructores para cubrir los perjuicios que puedan presentarse por vicios en la construcción, de los materiales o del suelo, que amenacen a ruina o que causen la ruina de la misma.

Para cumplir con este “seguro”, los constructores pueden constituir:

  • Fiducia en garantía con patrimonio propio o de terceros.
  • Garantía bancaria irrevocable.
  • Póliza de seguro, para lo que la Superintendencia Financiera creará un nuevo ramo de seguro.
  • Otros mecanismos cuya procedencia se sustenten en análisis técnicos y financieros.

Los anteriores mecanismos deben constituirse, como máximo, 10 días después de expedido el certificado técnico de ocupación y deberán cubrir los eventos ocurridos en los 10 años siguientes a la fecha de expedición de dicho certificado. Además, deben ofrecer condiciones de liquidez que permitan reconstruir o intervenir las construcciones para garantizar la seguridad y habitabilidad. El valor de la cobertura será el de la reconstrucción o reemplazo de la construcción y debe renovarse cada año, durante los 10 años de su vigencia; este valor incluye el costo de los estudios en los que se deben incurrir para determinar si una construcción está en riesgo de ruina.

Este decreto no incluye los daños ocasionados a los inmuebles cercanos, los originados por terremoto, incendio, etc, para esto existen otros mecanismos de protección.

Este decreto será de obligatorio cumplimiento por parte de los constructores, cuya licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada después del 21 de febrero del 2021, antes de esta fecha será de aplicación voluntaria.

¿Quieres invertir en propiedad comercial?, Esto es lo que debes tener en cuenta
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¿Quieres invertir en propiedad comercial?, Esto es lo que debes tener en cuenta

En el 2018 el sector inmobiliario presentó un comportamiento dinámico, por un lado, estuvo enmarcado por varios sucesos que incidieron de manera negativa en la construcción de vivienda y por otro, la construcción de hoteles y centros comerciales atenuaron un poco la caída del sector.

Respecto a las construcciones inmobiliarias diferentes a vivienda, en el 2018 se construyeron 13 centros comerciales, que sumaron un total de 417.200 m2 en 2.763 locales. Las regiones donde más se ha acrecentado la construcción de nuevos espacios comerciales son Medellín que representa el 43% del total construido y Bogotá con un aporte del 25% en la participación.

Asimismo, durante el 2018 llegaron importantes cadenas hoteleras a Colombia con ofertas de infraestructura turística en los destinos con mayor demanda en el país. Se construyeron hoteles de diferentes categorías sumando alrededor de 1.400 hoteles nuevos distribuidos en diferentes ciudades.

En el 2019 continuaremos viendo una buena dinámica en el sector construcción diferente a vivienda, por eso en Santa María y Asociados, como tu agente inmobiliario de confianza, queremos contarte qué tener en cuenta si quieres invertir en el sector comercial.

  • El mercado comercial o de oficinas tiene un comportamiento muy diferente al comercial por lo que las tasas de rentabilidad, la forma de contratación y los ciclos de mercado son completamente diferentes.

Es muy importante tener en cuenta que la legislación comercial solamente ayuda a cubrir ciertos espacios del contrato mercantil, pero realmente el grueso de las disposiciones son contractuales, es decir que son de mutuo acuerdo la periodicidad, los incrementos, las condiciones, las primas en caso de destrate o en caso de pedir el inmueble antes de tiempo y demás; a diferencia de los contratos residenciales que se ajustan a la Ley 820 de 2003.

  • Antes de comprar es muy importante hacer una visita de exploración a la zona y pensar como un posible arrendatario o usuario de los servicios que allí se van a prestar, revisar la oferta que va a existir en el momento de la entrega ya que esto podría ser una variable muy importante en los precios del mercado.
  • ¿Cuál será el posible uso? Antes de la compra es importante conocer las necesidades del sector, el área que se necesita para prestar el servicio para el que se quiere el local u oficina, la ubicación estratégica y las facilidades que ofrece como parqueaderos, lugares de almacenamiento, acceso al transporte público, entre otros.
  • Para calcular la rentabilidad revisa muy bien los precios ofertados en el sector para locales u oficinas similares a la que quieres adquirir para poder comparar las ofertas que se reciban, los costos mensuales, el pago del impuesto predial anual, la rotación en el sector, entre otros aspectos con el fin de que los ingresos y egresos estén claros. Y como en todo, es muy importante tener como mínimo dos o tres opciones para poder comparar.
¿Quién hizo el avalúo de su casa?
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¿Quién hizo el avalúo de su casa?

En el proceso de compra y venta de una propiedad el avalúo será un término que escuches con frecuencia, ¿de qué se trata?

Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble por medio de un dictamen técnico imparcial, en el que se tienen en cuenta las características físicas, el uso, el análisis de mercado, así como las condiciones físicas, urbanas o rurales del inmueble. Este trámite permite que todas las partes estén seguras del valor del inmueble, sumando confianza a la transacción.

Existen dos tipos de avalúos: comercial y catastral, el primero te permitirá conocer las características específicas de una construcción y las modificaciones que ha sufrido a través del tiempo, mientras que el catastral tiene más en cuenta el terreno y la ubicación del inmueble, con base en el segundo se determina el valor del impuesto predial. Por lo genera son valores diferentes, a la hora de comprar o vender debes tener en cuenta el avalúo comercial; para vender un terreno se tendrá en cuenta el catastral, ambos, pueden convertirse en un buen argumento de venta.

Cuando se solicita un crédito hipotecario este será un trámite obligatorio, pero es importante conocer para qué se realiza, estos son algunos de los beneficios:

  • Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de sus bienes muebles e inmuebles.
  • Es un avalúo técnico para estimar un valor comercial del predio valuado.
  • Si vas a vender o comprar un inmueble, es necesario conocer su valor comercial, que mejor garantía que un avalúo.
  • El avaluador frente al sistema financiero es los ojos frente a la garantía.
  • Son un buen argumento de venta pues permite establecer un precio claro y justo para el inmueble, en el que todas las partes ganen.

¿Cómo es el proceso?

Si el avalúo debe hacerse por un crédito hipotecario el banco sugerirá o determinará quién es el avaluador, es muy importante en todo caso validar que sea un profesional en el tema pues del resultado dependerá qué tanto el banco esté dispuesto o no a desembolsar.

Si deseas hacerlo por tu cuenta, desde el 2018 existe la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A), reconocida por la Superintendencia de Industria y Comercio, en la que deben estar registradas todas las personas que se hagan llamar avaluadores. Para poder estar en esta corporación, los interesados deben cumplir una serie de requisitos y evaluaciones estrictas para salvaguardar los intereses de quienes deseen tomar este servicio. Así que la vía segura es siempre consultar en esta entidad antes de contratar.

Para que no corras riesgos, lo usual es que el costo del avalúo esté entre un 0.7 y 0.8 por mil del valor resultante del avalúo, sin embargo, hay quienes tienen una tarifa fija por hora. Estos valores no están regulados. Para los créditos hipotecarios este valor es asumido por el comprador.

Al finalizar, el avaluador entregará un informe con la descripción del inmueble, información sobre normas urbanas, características generales del sector, de la construcción del inmueble y una hoja de resultados, en el que viene de investigación del mercado.

Siempre que quieras contratar ese servicio consúltanos en Santa María y Asociados, podemos acompañarte para que la decisión que tomes siempre sea la más segura.

¿Qué es la lonja de propiedad raíz?
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¿Qué es la lonja de propiedad raíz?

Las Lonjas de Propiedad Raíz son entidades gremiales que agrupan, por regiones, a las personas naturales y jurídicas vinculadas al sector inmobiliario en las áreas de promoción, gerencia y construcción de proyectos, actividades de corretaje, administración y arrendamiento de bienes inmuebles, avalúos, administración de propiedad horizontal y consultoría inmobiliaria.

El objetivo de estas agremiaciones es promover un mercado inmobiliario de calidad que genere confianza tanto para quienes pertenecen a el como a los usuarios de dichos servicios.

¿Qué servicios prestan?

  • Centro de conciliación y arbitraje: cuando existen diferencias entre las partes en desarrollo de cualquier relación, los centros de conciliación y arbitraje permiten solucionar de manera independiente, a través abogados, conciliadores y árbitros, los conflictos sin tener que acudir a una instancia judicial y obteniendo resultados más ágiles.
  • Listas múltiples: permite agrupar la oferta de las diferentes personas y empresas adscritas al gremio con reglas del juego claras y transparencia para las partes. Es una manera clara en la que los clientes pueden consultar de forma segura opciones para invertir.
  • Investigaciones: quienes mejor para establecer los comportamientos del mercado inmobiliario que quienes a diario trabajan por y para él; estas agremiaciones realizan estudios de vacancia, nueva normatividad, índice de precios, entre otros.
  • Eventos, ruedas de negocios y capacitaciones: de manera permanente ofrecen capacitación y eventos especializados en materia inmobiliaria para procurar la innovación en los servicios, seguridad y credibilidad del gremio.
  • Directorio de afiliados: es posible consultar allí las empresas y personas afiliadas a La Lonja, esto da tranquilidad a los clientes al saber que para poder ingresar deben cumplir con requisitos estrictos y que están capacitándose permanentemente para ofrecer un servicio confiable y seguro.
  • Biblioteca virtual: la mayoría de ellas cuentan con una biblioteca virtual en la cual se puede consultar temas de legislación, noticias de interés y otros temas que permiten a los agremiados y al público en general, saber qué pasa en el mercado inmobiliario.

¿Qué es Fedelonjas?

La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, agremia desde hace más de 40 años a los inmobiliarios de Barranquilla, Bogotá, Caldas, Valle del Cauca, Bolívar, Cesar, Chocó, Huila, Antioquia, Montería, Nariño, Putumayo, los Santanderes, Arauca, Quindío, Risaralda, Magdalena, San Andrés, Sucre, Tolima y Casanare. Cuenta con más de 1.000 miembros y 10.500 agentes inmobiliarios.

Santa María y Asociados hace parte de los afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz en Antioquia, en los sectores de construcción, gerencia y promoción, corretaje, arrendamientos y administración de propiedad raíz, pertenecer a esta agremiación nos permite estar al día para ofrecerte las mejores y más seguras soluciones, es una de las cartas de garantías que tenemos para que nos conozcas, una vez nos permitas asesorarte entenderás porque seremos tu mejor aliado.

¿Qué debo tener en cuenta antes de arrendar un inmueble?
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¿Qué debo tener en cuenta antes de arrendar un inmueble?

Arrendar un inmueble a través de una agencia especializada es la mejor opción para evitar dolores de cabeza, tanto para el arrendatario como para el arrendador. Además de ser un intermediario, la agencia permite asegurar que el inmueble quede en las mejores manos y que ambas partes cumplan con sus deberes y les sean respetados sus derechos.

Inventario, contrato, seguros, son algunos aspectos que no tenemos en cuenta antes de tomar la decisión de arrendar, por eso en Santa María te contamos cómo hacerlo realidad sin morir en el intento.

  1. Revisa de acuerdo con tu presupuesto cuáles son los mejores lugares para vivir, ten en cuenta que vivir cerca del lugar de trabajo o a los lugares que visitas con frecuencia puede representar un ahorro en tiempo, dinero y una gran contribución al medio ambiente.

Analizar el estrato socioeconómico te permitirá hacer un presupuesto más ajustado a la realidad, recuerda que no solo pagarás el canon y el costo de los servicios públicos varía mucho de acuerdo con la zona que selecciones.

Hacer una primera exploración en internet resulta muy útil.

  1. Mientras haces la exploración puedes empezar a recolectar los documentos que necesitarás para firmar el contrato, entre ellos están los documentos que soportan la capacidad económica de la persona que toma el contrato (certificados bancarios, laborales, de ingresos, etc.) y los de uno o dos codeudores dependiendo del valor del canon de arrendamiento.
  2. Una vez escogido el inmueble es muy importante revisar bien el contrato y el inventario, allí se consignan las condiciones para el pago del canon de arrendamiento, el proceso a seguir en caso de que se requieran reparaciones o adecuaciones, los requisitos para ceder o terminar el contrato, si incluye o no la administración y en algunos casos el pago de servicios públicos, cuándo y cuánto aumentará el canon, entre otros.

Por su parte, en el inventario se registra el número y las condiciones de los artículos con los que se entrega el inmueble, este será su soporte para que no le cobren de más a la hora de entregar el bien. Una muy buena opción es tener un registro fotográfico del estado del inmueble.

El contrato de arrendamiento no necesita ser registrado, es suficiente con la firma y huella de ambas partes.

  1. Con la solicitud de arrendamiento se debe cancelar en la inmobiliaria el valor de un estudio que permite asegurar la confiabilidad de la persona que toma el inmueble. Una vez entregada la documentación, la aseguradora que realiza el estudio dará respuesta en máximo 24 horas. En caso de que la respuesta sea negativa el arrendatario podrá adjuntar nuevos documentos propios o presentar otros codeudores.
  2. Si deseas realizar reformas deberás concretarlo anticipadamente con la agencia para que obtenga la autorización del propietario, es importante que ambas partes lleguen a un acuerdo sobre cómo se repartirán los gastos en caso de que el propietario esté de acuerdo con los cambios o si, por ejemplo, los cambios deben hacerse por alguna falla que tuvo la propiedad desde el principio.
  3. Recuerda que, en caso de tener algún inconveniente, existe un debido proceso, en este caso, contar con una agencia permitirá que el proceso se delante de manera adecuada, ágil y que se no haya perjuicio para ninguna de las partes.

Ahora que conoces cómo hacerlo, te acompañamos a hacer realidad tus sueños.

¿Proyecto vs vivienda construida? esa es la cuestión
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¿Proyecto vs vivienda construida? esa es la cuestión

Una de las primeras preguntas que surgen cuando comenzamos a validar la opción de comprar vivienda es si lo hacemos en un nuevo proyecto o una ya construida, ambas opciones son completamente válidas y tienen pros y contras, por eso en Santa María y Asociados queremos darte algunos tips para que tu decisión sea mucho más fácil:

Vivienda en proyecto:

Si no tienes prisa para tener tu nueva vivienda y te encanta el olor a nuevo, estas son las razones por las que comprar en proyecto es la mejor decisión:

  • Puedes participar indirectamente de la construcción de tu nuevo espacio, ya que tienes la opción de elegir los acabados e ir personalizándola, dentro de los límites que plantee el contrato y la constructora.
  • No necesitas tener una cuota inicial disponible para pago inmediato, pues de acuerdo con la fecha de entrega, la constructora establece un plan de pago.
  • Hay más disponibilidad de subsidios.
  • ¡Siempre ganas! pues el costo comercial de inmueble asciende desde el momento de la compra hasta incluso después de finalizada la construcción y entregado el proyecto.

Pero…

  • Para evitar un susto es muy importante verificar la viabilidad de las inmobiliarias y el soporte financiero de una fiduciaria.
  • La construcción solo comenzará hasta el punto de equilibrio, así que solo verás tu nuevo hogar cuando se haya recogido parte del dinero.
  • El servicio posventa con la constructora puede volverse un dolor de cabeza, al ser una propiedad nueva, en el proceso de estabilización se pueden generar daños, grietas, humedades, entre otras. Aunque la mayoría de las constructoras ofrecen 10 años de garantía, estos inconvenientes te quitarán tiempo.
  • Se pueden presentar cambios e incumplimientos en los contratos, es posible que en el proceso de construcción se deban hacer cambios que modificarán un poco el resultado de lo esperado. También se pueden enfrentar a retrasos en la entrega de la vivienda o, en los peores casos, llegar a vivir la suspensión de la obra.

Vivienda construida:

Si ya tienes parte del capital y decides por una vivienda usada:

  • El precio es más económico.
  • Puedes encontrar una mejor relación ubicación / precio, incluso en la mayoría de las ciudades ya no hay oferta de vivienda nueva en las mejores zonas.
  • La entrega inmediata es una de las principales ventas, así empiezas a disfrutar más pronto de tu sueño.
  • La construcción tradicional está casi garantizada en la mayoría de viviendas usadas, lo que te permitirá hacer modificaciones al espacio mucho más fácil.

Pero…

  • Debes tener mínimo el 30% del valor de la vivienda.
  • Es normal que la vivienda usada necesite ciertos arreglos, adecuación de algunos espacios y el cambio de materiales o acabados para hacerla más moderna, lo importante es determinar cuánto dinero le podría costar y si vale la pena adquirir el inmueble.
  • Por el tiempo de construcción pueden tener deterioros internos que resulten un problema costoso más adelante.
  • Es fundamental conocer el estado legal de la vivienda para no llevarse sorpresas, aunque no lo creas también son muy frecuentes los casos de estafa en este tipo de vivienda.

En cualquiera de los casos, la asesoría de un experto es fundamental, por eso, si tu sueño es tener una vivienda propia, permítenos acompañarte en todo el proceso.

Por qué se deben hacer las asambleas en propiedad raíz
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Por qué se deben hacer las asambleas en propiedad raíz

El primer trimestre del año es época de asambleas en propiedad raíz (Edificios, conjuntos residenciales, oficinas, locales comerciales, etc.), para muchos es un trámite que les da pereza asumir, sin embargo, esto se puede dar por desconocimiento de la importancia que tiene sobre el valor de su inmueble, por eso, en Santa María y Asociados queremos contarte las razones por las que este año debe quedar marcado en la agenda la participación en la asamblea.

Según la ley 675, las funciones de una asamblea son:

  1. Nombrar y remover libremente al administrador y fijarle su remuneración.
  2. Aprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos.
  3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia.
  4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, en caso de que sea necesario.
  5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente.
  6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
  7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
  8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la Ley 675.
  9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en Ley 675 y en el reglamento de propiedad horizontal.
  10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica
  11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la Ley 675.
  12.  Las demás funciones fijadas la misma Ley, decretos reglamentarios de la misma, y el reglamento de propiedad horizontal.

La asamblea debe reunirse por lo menos una vez al año, generalmente en el primer trimestre para poder dar trámite a los puntos mencionados. Debe contar con la asistencia al menos del 50% de los propietarios, o en caso contrario, se hará una segunda citación.

En caso de que por fuera mayor no puedas asistir, puedes delegar tu voto mediante poder a otro propietario, es muy importante en todo caso que la persona que asistirá en tu nombre tenga criterio y conocimiento para tomar las mejores decisiones, como viste anteriormente, de este espacio de reunión dependerá el presupuesto de inversión para el conjunto, lo que incide directamente en el valor de tu inmueble y en la cuota de administración mensual a pagar.

En algunos casos, los reglamentos de propiedad horizontal pueden incluir multas por la inasistencia a la asamblea, evita incurrir en gastos adicionales validando este tema con anticipación.

Pensando en comprar vivienda, atención a la ley de financiamiento
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Pensando en comprar vivienda, atención a la ley de financiamiento

Con el depósito de las cesantías a los Fondos el pasado 14 de febrero, muchos comienzan a hacer cuentas para invertir en su próxima vivienda, sin embargo, además de los temas sobre los que hemos hablado en publicaciones anteriores sobre los gastos en los que debe incurrir una persona al comprar una vivienda, ahora se suman las condiciones impuestas por la ley de financiamiento que entró en vigor el 1 de enero de 2019.

¿Qué implicaciones tiene en la vivienda?

  1. El primer efecto que tendrá la ley de financiamiento en la compra de vivienda es la aplicación de un impuesto al consumo del 2% a la venta de viviendas e inmuebles urbanos, en todo el país, que superen los 26.800 UVT, es decir, aproximadamente $918 millones de pesos; este gravamen se aplicará sobre la totalidad del precio de venta del inmueble incluido en la escritura pública o la totalidad del valor incluido en el contrato de cesión de los derechos fiduciarios, con lo que se contempla para viviendas nuevas y usadas.

El encargado del cobro de este impuesto será el vendedor a través de retención en la fuente “el responsable del impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. El impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.” 

Con este impuesto el Gobierno espera recaudar más de 1,7 billones de pesos.

  1. A partir del 1 de enero de 2019 ningún bien raíz generará IVA. Durante el 2017 y 2019, la primera venta que se hiciera de viviendas nuevas con valor superior a 26.800 UVT generaba un IVA del 5%, esto permitía al constructor la generación de saldos a favor como IVA descontable del 19% que tenía pagar por los costos y gastos en los que incurría durante el proyecto.
  2. Siendo el principal objetivo de la ley de financiamiento la disminución de la evasión, a partir del 1 de enero de 2019, para efectos de la determinación de la renta bruta en la enajenación de bienes raícesno se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo; aunque dichos bienes sí podrán poseer un valor comercial superior; para esto, las partes deben declarar bajo gravedad de juramento que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente. Esta declaración quedará como parte de la escritura.

En caso de que la declaración no se realice, la ley supone que el valor es 4 veces superior.

No queremos asustarte ni prevenirte, pero como dice el dicho “mejor prevenir que lamentar” y para SMA es muy importante que nuestros clientes tengan la información de primera mano para que siempre puedan tomar la mejor decisión. Permítenos acompañarte a lograr tu sueño de tener una vivienda propia.

Haz bien las cuentas antes de tomar una decisión
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Haz bien las cuentas antes de tomar una decisión

En Santa María y Asociados queremos acompañarte en tu sueño de comprar o vender tu vivienda, por eso, para que no te quedes corto/a con el presupuesto, hoy queremos contarte sobre los gastos y documentos necesarios para las transacciones inmobiliarias, de manera que puedas tener el panorama y el valor completo y tomar siempre la mejor decisión.

El primer documento que deben realizar es el contrato de compraventa. Este debe ser elevado a escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos.

¿Qué asume el comprador?

  • En caso de tomar un crédito hipotecario se debe pagar por el avalúo del inmueble y el estudio de títulos y la minuta que corresponden a los honorarios cancelados a los abogadosexternos asignados por el banco con el fin de hacer el correspondiente estudio y conocer la favorabilidad del inmueble, para determinar si es o no garantía admisible para el banco. Ambos valores los determinará el banco.
  • Si eres comprador debes tener en cuenta que el impuesto predial debe estar a paz y salvo, por lo general se asume a prorrata entre la obligación anual anticipada y la fecha de adquisición.
  • Aunque no siempre lo hace el comprador, pero la recomendación por seguridad es hacerlo así, la expedición de los certificados de tradición y libertad tienen un costo por matrícula inmobiliaria.
  • El 50% de los derechos notariales + IVA del 19%, usualmente la notaría liquida este impuesto multiplicando por 3 y dividiendo por 1.000 (es decir, sobre el 3 por 1.000).
  • El impuesto de beneficencia que corresponde al 1% del valor de venta del inmueble.
  • Luego, cuando las escrituras salen de registro se debe pagar el 1,67% sobre el valor adquirido el bien. A esto hay que sumarle el valor de la boleta registral y el trámite si lo manda a hacer.

¿Qué asume el vendedor?

  • El 50% restante por concepto de gastos notariales.
  • El impuesto de retención en la fuente, equivalente al 1% del valor de la venta (Este valor puedes descontártelo del pago que se realizará por concepto de renta y ganancias ocasionales).
  • El 10% de impuesto de ganancia ocasional, que se causará si existe diferencia entre el valor fiscal del bien declarado al 31 de diciembre del año inmediatamente anterior, siendo posible adicionar a este el valor de lo asumido por concepto de mejoras, y el valor de venta.

Recuerda que desde el 2018 se hizo un incremento de 5% de IVA para las viviendas de más de 26.800 Unidades de Valor Tributario (UVT), es decir, 888’580.800 pesos, en el 2019, con la reforma tributaria podría aumentar, hay que estar atentos.

Lo más importante siempre es tener la mejor asesoría, por eso, aunque apenas sea un plan consúltanos y te acompañamos a darle forma hasta hacerlo realidad.

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