Haz bien las cuentas antes de tomar una decisión

En Santa María y Asociados queremos acompañarte en tu sueño de comprar o vender tu vivienda, por eso, para que no te quedes corto/a con el presupuesto, hoy queremos contarte sobre los gastos y documentos necesarios para las transacciones inmobiliarias, de manera que puedas tener el panorama y el valor completo y tomar siempre la mejor decisión.

El primer documento que deben realizar es el contrato de compraventa. Este debe ser elevado a escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos.

¿Qué asume el comprador?

• En caso de tomar un crédito hipotecario se debe pagar por el avalúo del inmueble y el estudio de títulos y la minuta que corresponden a los honorarios cancelados a los abogados externos asignados por el banco con el fin de hacer el correspondiente estudio y conocer la favorabilidad del inmueble, para determinar si es o no garantía admisible para el banco. Ambos valores los determinará el banco.
• Si eres comprador debes tener en cuenta que el impuesto predial debe estar a paz y salvo, por lo general se asume a prorrata entre la obligación anual anticipada y la fecha de adquisición.
• Aunque no siempre lo hace el comprador, pero la recomendación por seguridad es hacerlo así, la expedición de los certificados de tradición y libertad tienen un costo por matrícula inmobiliaria.
• El 50% de los derechos notariales + IVA del 19%, usualmente la notaría liquida este impuesto multiplicando por 3 y dividiendo por 1.000 (es decir, sobre el 3 por 1.000).
• El impuesto de beneficencia que corresponde al 1% del valor de venta del inmueble.
• Luego, cuando las escrituras salen de registro se debe pagar el 1,67% sobre el valor adquirido el bien. A esto hay que sumarle el valor de la boleta registral y el trámite si lo manda a hacer.

¿Qué asume el vendedor?

• El 50% restante por concepto de gastos notariales.
• El impuesto de retención en la fuente, equivalente al 1% del valor de la venta (Este valor puedes descontártelo del pago que se realizará por concepto de renta y ganancias ocasionales).
• El 10% de impuesto de ganancia ocasional, que se causará si existe diferencia entre el valor fiscal del bien declarado al 31 de diciembre del año inmediatamente anterior, siendo posible adicionar a este el valor de lo asumido por concepto de mejoras, y el valor de venta.

Recuerda que desde el 2018 se hizo un incremento de 5% de IVA para las viviendas de más de 26.800 Unidades de Valor Tributario (UVT), es decir, 888’580.800 pesos, en el 2019, con la reforma tributaria podría aumentar, hay que estar atentos.

Lo más importante siempre es tener la mejor asesoría, por eso, aunque apenas sea un plan consúltanos y te acompañamos a darle forma hasta hacerlo realidad.

¿Cuál es la comisión por venta de una propiedad?

La intermediación en la compra y venta de propiedad raíz podría parecer una función simple por la cual es fácil ganar una comisión, sin embargo, es muy importante contar con personas o empresas idóneas que acompañen durante todo el proceso para que la comisión, al final de la transacción sea el real resultado de un trabajo profesional.

Esta profesión se llama corretaje y es el corredor quien por su especial conocimiento del mercado inmobiliario se encarga de poner en relación a dos o más personas para celebrar un negocio comercial. Lo ideal es celebrar un contrato, sin embargo, en caso de que no se haya dejado por escrito, y se presente algún conflicto, el artículo 1340 del Código de Comercio marca las pautas para que el pago de la comisión se haga efectivo.

Sin embargo, aunque la norma no precisa el monto de la prima que le corresponde a un intermediario, por la venta se acostumbra conceder el 3 % del valor de venta del inmueble si es urbano y 4 % si es rural.

Si el intermediario fue contactado por uno de las partes del negocio, vendedor o comprador, y estableció una relación comercial para promocionar el bien, se puede hablar de que tiene derecho a reclamar el porcentaje de quién lo contrató o poner de acuerdo a las partes para que se la paguen. Sin embargo, si el corredor actuó por cuenta y riesgo no está en derecho de solicitar el pago de la comisión.

El corredor es una figura muy importante en la intermediación, hace todo el proceso mucho más fácil, por eso la comisión se otorga cuando dicha persona o empresa ha cumplido con las siguientes obligaciones:

• Tomar parte activa dentro de la negociación, su labor no es simplemente presentar a las partes.
• Seguir a cabalidad las instrucciones del interesado y dar a conocer los aspectos que tengan alguna incidencia en la realización del negocio proyectado.
• Efectuar personalmente o contactar con terceros especialistas en el ramo, los estudios de títulos correspondientes a los inmuebles objeto de la transacción, con el fin de conceptuar sobre la conveniencia y seguridad del negocio propuesto.
• Servir como asesor en las gestiones y trámites ante las entidades crediticias y colaborar en la obtención de créditos y subrogaciones ante tales entidades.
• Elaborar el contenido de la promesa de compra y venta y acompañar la de la escritura pública.
• Elaborar las actas de entrega, inventario, documentos y títulos valores que garanticen el pago de las obligaciones pendientes de cancelar, resultantes del negocio efectuado.
• Con base en el numeral 2 del artículo 1345 del Código de Comercio, se obliga a los corredores a llevar un libro especial, que no solo le servirá para facilitarle el desarrollo de su actividad, sino que servirá de prueba respecto de las circunstancias o informaciones que en él se relacionen.

Si el negocio no se celebra, el corredor tiene derecho a que se reembolsen los gastos incurridos por su labor. La celebración de un contrato por escrito facilitará que las condiciones queden claras tanto en el acompañamiento requerido, como en los pagos a los intermediarios.