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Pensando en comprar vivienda, atención a la ley de financiamiento
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Pensando en comprar vivienda, atención a la ley de financiamiento

Con el depósito de las cesantías a los Fondos el pasado 14 de febrero, muchos comienzan a hacer cuentas para invertir en su próxima vivienda, sin embargo, además de los temas sobre los que hemos hablado en publicaciones anteriores sobre los gastos en los que debe incurrir una persona al comprar una vivienda, ahora se suman las condiciones impuestas por la ley de financiamiento que entró en vigor el 1 de enero de 2019.

¿Qué implicaciones tiene en la vivienda?

  1. El primer efecto que tendrá la ley de financiamiento en la compra de vivienda es la aplicación de un impuesto al consumo del 2% a la venta de viviendas e inmuebles urbanos, en todo el país, que superen los 26.800 UVT, es decir, aproximadamente $918 millones de pesos; este gravamen se aplicará sobre la totalidad del precio de venta del inmueble incluido en la escritura pública o la totalidad del valor incluido en el contrato de cesión de los derechos fiduciarios, con lo que se contempla para viviendas nuevas y usadas.

El encargado del cobro de este impuesto será el vendedor a través de retención en la fuente “el responsable del impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. El impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.” 

Con este impuesto el Gobierno espera recaudar más de 1,7 billones de pesos.

  1. A partir del 1 de enero de 2019 ningún bien raíz generará IVA. Durante el 2017 y 2019, la primera venta que se hiciera de viviendas nuevas con valor superior a 26.800 UVT generaba un IVA del 5%, esto permitía al constructor la generación de saldos a favor como IVA descontable del 19% que tenía pagar por los costos y gastos en los que incurría durante el proyecto.
  2. Siendo el principal objetivo de la ley de financiamiento la disminución de la evasión, a partir del 1 de enero de 2019, para efectos de la determinación de la renta bruta en la enajenación de bienes raícesno se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo; aunque dichos bienes sí podrán poseer un valor comercial superior; para esto, las partes deben declarar bajo gravedad de juramento que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente. Esta declaración quedará como parte de la escritura.

En caso de que la declaración no se realice, la ley supone que el valor es 4 veces superior.

No queremos asustarte ni prevenirte, pero como dice el dicho “mejor prevenir que lamentar” y para SMA es muy importante que nuestros clientes tengan la información de primera mano para que siempre puedan tomar la mejor decisión. Permítenos acompañarte a lograr tu sueño de tener una vivienda propia.

Haz bien las cuentas antes de tomar una decisión
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Haz bien las cuentas antes de tomar una decisión

En Santa María y Asociados queremos acompañarte en tu sueño de comprar o vender tu vivienda, por eso, para que no te quedes corto/a con el presupuesto, hoy queremos contarte sobre los gastos y documentos necesarios para las transacciones inmobiliarias, de manera que puedas tener el panorama y el valor completo y tomar siempre la mejor decisión.

El primer documento que deben realizar es el contrato de compraventa. Este debe ser elevado a escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos.

¿Qué asume el comprador?

  • En caso de tomar un crédito hipotecario se debe pagar por el avalúo del inmueble y el estudio de títulos y la minuta que corresponden a los honorarios cancelados a los abogados externos asignados por el banco con el fin de hacer el correspondiente estudio y conocer la favorabilidad del inmueble, para determinar si es o no garantía admisible para el banco. Ambos valores los determinará el banco.
  • Si eres comprador debes tener en cuenta que el impuesto predial debe estar a paz y salvo, por lo general se asume a prorrata entre la obligación anual anticipada y la fecha de adquisición.
  • Aunque no siempre lo hace el comprador, pero la recomendación por seguridad es hacerlo así, la expedición de los certificados de tradición y libertad tienen un costo por matrícula inmobiliaria.
  • El 50% de los derechos notariales + IVA del 19%, usualmente la notaría liquida este impuesto multiplicando por 3 y dividiendo por 1.000 (es decir, sobre el 3 por 1.000).
  • El impuesto de beneficencia que corresponde al 1% del valor de venta del inmueble.
  • Luego, cuando las escrituras salen de registro se debe pagar el 1,67% sobre el valor adquirido el bien. A esto hay que sumarle el valor de la boleta registral y el trámite si lo manda a hacer.

¿Qué asume el vendedor?

  • El 50% restante por concepto de gastos notariales.
  • El impuesto de retención en la fuente, equivalente al 1% del valor de la venta (Este valor puedes descontártelo del pago que se realizará por concepto de renta y ganancias ocasionales).
  • El 10% de impuesto de ganancia ocasional, que se causará si existe diferencia entre el valor fiscal del bien declarado al 31 de diciembre del año inmediatamente anterior, siendo posible adicionar a este el valor de lo asumido por concepto de mejoras, y el valor de venta.

Recuerda que desde el 2018 se hizo un incremento de 5% de IVA para las viviendas de más de 26.800 Unidades de Valor Tributario (UVT), es decir, 888’580.800 pesos, en el 2019, con la reforma tributaria podría aumentar, hay que estar atentos.

Lo más importante siempre es tener la mejor asesoría, por eso, aunque apenas sea un plan consúltanos y te acompañamos a darle forma hasta hacerlo realidad.

¿Es conveniente comprar una propiedad con más de 30 años?
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¿Es conveniente comprar una propiedad con más de 30 años?

Comprar una vivienda usada tiene muchas ventajas: es posible adquirir más metros por menor precio, la distribución en muchos casos también es una ventaja, así como la construcción tradicional, lo que brinda más seguridad a los habitantes y abre mayores posibilidades a las reformas. Este tipo de inmuebles generalmente están ubicados en las mejores zonas, otra gran ventaja. Sin embargo, ¿sabes cuáles son las condiciones de viviendas con más de 30 años de construidas?, aquí te contamos algo más para que siempre puedas tomar la mejor decisión para invertir tu dinero.

Lo primero que debes hacer a la hora de comprar una vivienda usada, sin importar la antigüedad, es conocer el estado legal, es decir, verificar las deudas que pueda tener en servicios públicos, impuestos, hipotecas o impedimentos legales.

Además, te recomendamos verificar la historia del inmueble a través del certificado de tradición y libertad que se descarga online desde la página de la Superintendencia de Notariado y Registro, solo se necesita el número de matrícula inmobiliaria y cancelar un valor en el mismo sitio. Este certificado muestra toda la historia del inmueble: las compraventas, hipotecas, servidumbres, demandas y demás anotaciones que permiten validar que todo esté en orden.

Una vez conocemos que todo está en regla es fundamental verificar el estado físico del inmueble, sabemos que es una propiedad con cierta edad y el desgaste es normal, sin embargo, algunos signos pueden mostrar que la inversión resulte más alta que una reforma.

– Grietas: es posible que las grietas más visibles puedan taparse para disimularlas, sin embargo, algunos signos pueden mostrar elementos preocupantes, por ejemplo, las horizontales pueden ser un signo de que la casa es demasiado pesada para sus cimientos.

– Techo: sustituir el techo puede ser una de las tareas más costosas en una reforma, por eso presta atención al estado de este.

– Tuberías: las más antiguas estaban hechas en cobre y acero, las cuales están sujetas a erosión y por lo tanto a acumulación de minerales que van directamente al agua que tomará tu familia.

– Sistema eléctrico: evalúa la calidad de las instalaciones eléctricas, los cables deben estar en perfecto estado y sin interrupciones. Además, es importante revisar la eficiencia energética para que pueda adaptarse a los climas cambiantes a los que nos enfrentamos actualmente.

– Mantenimiento de las instalaciones: en el caso de que la compra sea en un conjunto cerrado, es necesario verificar a través de las actas de asamblea el presupuesto asignado al mantenimiento, esto puede dar una muestra del estado actual de todos los espacios y te ayudará a predecir inversiones futuras como cuotas extraordinarias para asumir gastos imprevistos.

Comprar un inmueble antiguo puede resultar una excelente inversión, una gran oportunidad para establecer reformas y diseñar el espacio tal como lo has soñado, garantizando la mejor ubicación y más espacio.

Acudir a una agencia inmobiliaria te permitirá acceder a los mejores profesionales para conocer el real estado del inmueble y que siempre tu sueño se convierta en tu mejor realidad.

¿Cuál es la comisión por venta de una propiedad?
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¿Cuál es la comisión por venta de una propiedad?

La intermediación en la compra y venta de propiedad raíz podría parecer una función simple por la cual es fácil ganar una comisión, sin embargo, es muy importante contar con personas o empresas idóneas que acompañen durante todo el proceso para que la comisión, al final de la transacción sea el real resultado de un trabajo profesional.

Esta profesión se llama corretaje y es el corredor quien por su especial conocimiento del mercado inmobiliario se encarga de poner en relación a dos o más personas para celebrar un negocio comercial. Lo ideal es celebrar un contrato, sin embargo, en caso de que no se haya dejado por escrito, y se presente algún conflicto, el artículo 1340 del Código de Comercio marca las pautas para que el pago de la comisión se haga efectivo.

Sin embargo, aunque la norma no precisa el monto de la prima que le corresponde a un intermediario, por la venta se acostumbra conceder el 3 % del valor de venta del inmueble si es urbano y 4 % si es rural.

Si el intermediario fue contactado por uno de las partes del negocio, vendedor o comprador, y estableció una relación comercial para promocionar el bien, se puede hablar de que tiene derecho a reclamar el porcentaje de quién lo contrató o poner de acuerdo a las partes para que se la paguen. Sin embargo, si el corredor actuó por cuenta y riesgo no está en derecho de solicitar el pago de la comisión.

El corredor es una figura muy importante en la intermediación, hace todo el proceso mucho más fácil, por eso la comisión se otorga cuando dicha persona o empresa ha cumplido con las siguientes obligaciones:

  • Tomar parte activa dentro de la negociación, su labor no es simplemente presentar a las partes.
  • Seguir a cabalidad las instrucciones del interesado y dar a conocer los aspectos que tengan alguna incidencia en la realización del negocio proyectado.
  • Efectuar personalmente o contactar con terceros especialistas en el ramo, los estudios de títulos correspondientes a los inmuebles objeto de la transacción, con el fin de conceptuar sobre la conveniencia y seguridad del negocio propuesto.
  • Servir como asesor en las gestiones y trámites ante las entidades crediticias y colaborar en la obtención de créditos y subrogaciones ante tales entidades.
  • Elaborar el contenido de la promesa de compra y venta y acompañar la de la escritura pública.
  • Elaborar las actas de entrega, inventario, documentos y títulos valores que garanticen el pago de las obligaciones pendientes de cancelar, resultantes del negocio efectuado.
  • Con base en el numeral 2 del artículo 1345 del Código de Comercio, se obliga a los corredores a llevar un libro especial, que no solo le servirá para facilitarle el desarrollo de su actividad, sino que servirá de prueba respecto de las circunstancias o informaciones que en él se relacionen.

Si el negocio no se celebra, el corredor tiene derecho a que se reembolsen los gastos incurridos por su labor. La celebración de un contrato por escrito facilitará que las condiciones queden claras tanto en el acompañamiento requerido, como en los pagos a los intermediarios.

Comprar vivienda sobre planos: Un buen negocio que sigue en crecimiento
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Comprar vivienda sobre planos: Un buen negocio que sigue en crecimiento

¡Nada mejor que el olor a nuevo! Y esto incluye también el de una construcción. Comprar un inmueble, sea de uso comercial o habitacional, siempre será un gran sueño, por eso, si estás pensando en hacer esta gran inversión te compartimos algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de comprar sobre planos, porque en Santa María y Asociados siempre queremos acompañarte a tomar la mejor decisión.

Lo primero a la hora de pensar en comprar sobre planos es que su inversión tardará un poco en tomar forma, pues las constructoras para asegurar la viabilidad del proyecto solo empezarán a levantar la edificación una vez hayan llegado al punto de equilibrio.

Ahora, ¿cuáles son las ventajas?

  • Comprar inmuebles sobre planos es una buena opción para el bolsillo, con el mismo dinero que se paga un arriendo se puede pagar la cuota inicial mientras el proyecto se construye, así las cosas, no se requieren años para ahorrar el 30% si puedes empezar a pagarlo mientras el proyecto se materializa. Las constructoras permiten establecer planes de pago, lo que favorecerá siempre su liquidez.

De igual forma, es una compra que se hace en valor actual y que tiene todo el potencial de valorización, convirtiéndose en una excelente inversión para el futuro.

https://smapropiedadraiz.com/invertir/porque-invertir-en-propiedad-raiz-es-un-buen-negocio/

Finalmente, la mayor parte de los subsidios que otorga el Gobierno están destinados a vivienda nueva, por lo que podría encontrar un ahorro en su inversión.

  • Podrá personalizar los espacios mucho más fácil. Meses antes de la entrega, la constructora se pone en contacto con los compradores para elegir los acabados y programar las modificaciones que consideren convenientes, los precios varían de acuerdo con lo que se sume o elimine a la construcción, una elección inteligente le podrá tener un lugar único, como lo soñó y acorde a sus necesidades.
  • Es una inversión que genera confianza, ya que la rentabilidad que adquiere el inmueble por valorización minimiza la incertidumbre de la inversión.

En todo caso, es siempre muy importante verificar la idoneidad del constructor, validar que cuente con una fiduciaria que tenga respaldo, estudiar muy bien las cláusulas por cambios de ambas partes y tener un plan claro en el caso en que se presenten retrasos en la entrega.

Tenga en cuenta que antes de firmar una promesa de compraventa se debe firmar un encargo fiduciario.

En Santa María y Asociados lo acompañamos también en la compra de su inmueble nuevo, para que si inversión siempre sea un motivo de felicidad.

¿Qué hay que tener en cuenta cuando se alquila un inmueble usado?
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¿Qué hay que tener en cuenta cuando se alquila un inmueble usado?

Si tomaste la decisión de arrendar un apartamento usado en Medellín o en el resto del Valle de Aburrá, lo primero que debes asegurar es hacerlo a través de una empresa seria, responsable y con tradición de tu ciudad. Escoge una compañía que esté presente ante cualquier eventualidad futura que pueda tener el inmueble.

¿DÓNDE BUSCAR ?

Si buscas apartamentos, casas, apartaestudios, oficinas o bodegas en arriendo en Medellín, busca primero en internet, accede a las páginas web y portales inmobiliarios de las empresas de arrendamiento en Medellín.

Ingresa a www.smapropiedadraiz.com y todo el inventario estará a un clic.

Navega las páginas web teniendo en cuenta los siguientes criterios:

DEFINE EL SECTOR DONDE QUIERES VIVIR

Es determinante filtrar la búsqueda por barrio, sector o zona preferida,   analiza cuales son tus motivaciones: Cercanía a un familiar, o que la ubicación te haga la vida más fácil, preferiblemente fácil acceso vehicular o que el transporte público sea de fácil acceso en la zona. Estos y otros motivos deben estar claros al iniciar la búsqueda.

¿QUE TIPO DE PROPIEDAD QUIERO?

Habitaciones amplias, baños modernos, cocina abierta, salón, biblioteca, comedor independiente, con terraza o balcón. Hay que priorizar por que al final tendrás que sacrificar algo. No siempre encontrarás la propiedad perfecta, pero si haces una lista de prioridades junto con tu representante inmobiliario con seguridad encontrarás una vivienda hecha a tu medida.

¿CUÁNTO ESTOY DISPUESTO A INVERTIR EN EL CÁNON DE ARRENDAMIENTO?

Durante la búsqueda en los portales inmobiliarios, puedes filtrar también  por valor de canon de arrendamiento, aunque mi recomendación es definir qué comodidades no vas a negociar y tener un rango de precios en la cabeza. La mayoría de las veces, visitando las propiedades, te puedes hacer una idea definitiva de las ventajas del inmueble.

AÑOS DE LA PROPIEDAD

Si vas a arrendar una propiedad que tenga más de 15 años de construido, no te asustes, generalmente los espacios son más grandes y generosos. En algunos casos tendrán algunas mejoras locativas.  Si no las tiene, revisa la propiedad con detenimiento y en compañía de tu representante comercial de la agencia inmobiliaria, detalla los baños, los techos y paredes en caso de posibles humedades, y que el calentador de gas cumpla con la revisión de los 5 años. Hazlo notar y en caso de tener inconvenientes, exige su reparación, revisión o mantenimiento.

 

El FNA te ayuda en tu sueño de comprar vivienda
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El FNA te ayuda en tu sueño de comprar vivienda

Para muchos tener vivienda propia es uno de los propósitos que quedan escritos desde el 31 de diciembre y se renuevan año tras año. Para que esto no le vuelva a pasar, en Santa María y Asociados le contamos cómo a través del Fondo Nacional del Ahorro puede pasar de propósito a su mejor realidad.

El Fondo Nacional del Ahorro nació como una entidad creada por el Gobierno para administrar las cesantías de los empleados del sector público, sin embargo, desde 1998 amplió su mercado al sector privado, permitiendo a todos los colombianos acceder a los beneficios que este Fondo ofrece, entre ellos el portafolio de créditos para compra de vivienda nueva, usada, construcción en lote propio, mejora de vivienda o compra de la cartera hipotecaria.

  • Crédito por cesantías y crédito por ahorro voluntario: estas dos opciones de crédito tienen requisitos similares, no te pedirán codeudor y las cesantías no deben estar pignoradas o embargadas; el cédito puede ser solicitado en UVR o en pesos.

Para solicitar estos crédito puedes sumar los ingresos de tu cónyuge o compañero permanente para efectos de asignar el monto del crédito, sin necesidad de que este último sea afiliado al Fondo Nacional del Ahorro, además podrás presentar solicitud conjunta con otro afiliado que ostente la calidad de cónyuge, compañero permanente y/o familiar hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil no afiliado. Las dos partes deben anexar la documentación requerida en un mismo formulario de solicitud de crédito, de acuerdo con el producto por el cual accede el afiliado.

Las tasas se determinan de acuerdo con los ingresos de las familias y el tipo de amortización, pero casi siempre están por debajo del mercado gracias a los subsidios del Gobierno.

  • Ahorra tu arriendo para todos: esta opción está dirigida a empleados con ingresos entre 1 y 4 salarios mínimos legales vigentes, para quienes brinda la opción de financiar hasta el 90% de la vivienda nueva pagando un arriendo. Para tomar esta opción el afiliado debe contar con el 10% del valor de la vivienda.

Esta opción se puede tomar de forma individual o conjunta y además cuenta con un sistema de amortización UVR. Si en algún momento no desea continuar con los pagos, puedes ceder el contrato de “arriendo”. Los cánones extraordinarios no incluyen sanciones, y se deben considerar gastos de escrituración por compra venta.

Si alguna de estas opciones te favorece en tu proyecto de compra de vivienda recuerda que debes tener tus cesantías con el Fondo Nacional del ahorro, ser mayor de edad, cumplir con el puntaje exigido para solicitar el crédito, según el sistema de calificación personal definido por la Junta Directiva y Presentar la solicitud única de crédito (formato original o fotocopia), anexando la documentación requerida de acuerdo al producto por el cual accede el afiliado.

¿Cómo revisar los antecedentes de una propiedad usada antes de comprarla?
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¿Cómo revisar los antecedentes de una propiedad usada antes de comprarla?

María y Juan ahorraron durante años con el propósito de conformar el hogar de sus sueños, la familia había crecido y necesitaban un apartamento con más espacio.

Fueron varios años de ahorros, cuando por fin completaron el valor para pagar el apartamento en venta de contado empezaron la búsqueda, la cual fue más rápida de lo que esperaban. Firmaron la promesa de compraventa, hicieron todo el papeleo y por fin podían empezar a vivir en su sueño, mucho más cómodos para recibir a Elisa.

Meses después, recibieron una notificación de desalojo, ¿por qué? Si ellos tenían todo en regla, los pagos de administración al día, habían completado los pagos al propietario y tenían las escrituras en sus manos.

Resulta que el propietario real de este apartamento vivía en el exterior y un estafador profesional se había encargado de engañarlos quitándoles de sus manos el sueño que por años habían construido.

¿Cómo evitar que esto le pase a usted? En Santa María y Asociados le compartimos 5 consejos básicos:

  1. Contar con una agencia para que lo acompañe en el proceso le ayudará a minimizar los riesgos, especialmente si está afiliada a la Lonja. Sus asesores expertos le permitirán estudiar el mercado para hacer la mejor oferta, lo acompañarán en la revisión de todos los documentos y serán su mejor aliado de principio a fin.

Verifique siempre que el asesor que lo está atendiendo sí trabaje para la agencia inmobiliaria y en ningún momento entregue dinero por anticipado.

  1. Solicite directamente el certificado de tradición y libertad. Este documento es expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro, se puede solicitar en en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la zona que le corresponda pagando $15.700 por matrícula inmobiliaria; o a través del sitio web https://www.certificadodetradicionylibertad.com/ pagando un pin de $14.800 por matrícula.

En ambos casos se requiere el número de la matrícula inmobiliaria que se encuentra en la escritura, si no lo tiene, directamente en la oficina lo pueden facilitar por un valor adicional de $10.000.

Este documento le permite revisar toda la historia de propietarios, para asegurarse de con quién está haciendo el negocio.

  1. El estudio de títulos es algo que generalmente realiza el banco cuando se solicita un préstamo, pero si el pago es de contado le recomendamos realizarlo también, de esta forma podrá tener la tranquilidad de que el inmueble no tienen gravámenes, que tenga afectación familiar, entre otros.
  2. Revise el estado de los pagos de servicios públicos, impuestos, administración, entre otros, estos paz y salvos le permiten empezar una nueva historia con total tranquilidad.
  3. Si el vendedor está actuando mediante un poder, asegúrese de que dicho poder se encuentre en el Repositorio de Poderes del VUR, o verifíquelo directamente en la notaría donde fue autenticado.
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